CONSULTA SOBRE RENOVACION CONTRATO PISOS EN ALQUILER :
Soy el arrendatario de un piso y tengo dos cuestiones:
Al cumplir los cinco años (en 2005) la empresa administradora del alquiler nos hizo un nuevo contrato con una renta del 10% superior al anterior año. Del 2001 al 2005 subió el IPC. En el momento de la firma me pusieron una cláusula adicional en la que consideraban este nuevo contrato como una prórroga del anterior, por lo que según el articulo 10 de la Ley de Arrendamientos debería abandonar el piso a los tres años (en 2008). Este articulo se refiere a cuando no ha habido notificación ni acuerdo al vencimiento de los primeros cinco años y entiendo que esta cláusula adicional no me la pueden aplicar y que tengo derecho a dos años más (hasta el 2010) con la única actualización posible del IPC. ¿Lo entiendo bien?.
La cláusula:
De conformidad con el Articulo 10 de la vigente LAU, el presente contrato es prórroga del suscrito con fecha del pasado día 1 de SEPTIEMBRE de 2000, mediante timbre clase B xxxx y condiciones anexas. Por ello y considerando que el Arrendatario ocupa ya el inmueble en virtud de lo especificado anteriormente, este contrato se formaliza por el plazo limitado siguiente; PLAZO: DOCE MESES, del 1 de SEPTIEMBRE de 2005 al 31 de AGOSTO de 2006; El plazo pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS.
El contrato esta firmado en otro timbre, con otro número, y con todo el resto de cláusulas iguales a las del primero añadidas al mismo.
Además tengo testigos de como a falta de tres semanas me proponen otra subida del 25% para un nuevo contrato que encima está por encima de lo permitido para las VPO que es mi caso. ¿No lo tiene que evaluar el juez conjuntamente?. Creo haber entendido por ahí que esto es considerado como un "chantaje" o algo así. ¿No tengo yo prioridad para ocupar la vivienda si se vuelve a alquilar?.
¿No me ampara en todo esto el articulo 18.1 de la LAU al alterar el importe, y considerando también el 6?
PD.- Tengo que consignar este sábado la renta de este mes por lo que les ruego me contesten a tiempo para redactar el escrito de consignación considerando sus criterios.
RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE CONTRATO DE VIVIENDAS EN ALQUILER :
En principio la clausula especifica claramente que so se trata de un nuevo contrato, sino de una prorroga del contrato de arrendamiento anterior y no cambia ninguna de las clausulas por lo que no puede entenderse que se trata de un nuevo contrato.Aunque el referido articulo esta referido para los casos de ausencia de notificacion entiendo que el hecho de que se escriba expresamente lo que establece el articulo no lo invalida sino que lo reafirma.
Como supongo que ya sabe el articulo 10 de la ley de arrendamientos urbanos establece que Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviese sometido.
Entiendo que transcurridos 8 años el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler del apartamento y una vez rescindido el contrato es libre de alquilarlo a quien quiera en el precio que estime conveniente,incluido a usted mismo, que yo sepa no hay ningun derecho preferente a favor del antiguo inquilino.
Respecto al articulo 18.1 se refiere a la actualizacion de la renta de alquiler durante los primeros 5 años de vigencia, especificando en el art 18. 2 que a partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
Por ultimo con respecto al articulo 6 de la ley de arrendamientos urbanos que invoca, dice el referido articulo que son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Sin embargo, entiendo que en su caso la propia norma autoriza expresamente a rescindir el contrato o a pactar la nueva renta.
Por lo tanto no veo en la ley de arrendamientos urbanos base legal para su demanda.
Sin embargo, afirma que su apartamento esta en un edificio pisos de alquiler de Vpo y que la nueva renta que le proponen es superior a lo establecido legalmente para este tipo de casas de alquiler , eso si que no esta permitido, lo que ocurre es que si se lo hace saber al administrador de los apartamentos es posible que decida rescindir el contrato y buscar un nuevo inquilino. Eso si, si a usted le consta que posteriormente se alquila la casa por un precio superior al permitido puede denunciarlo en las oficinas de la vivienda de su comunidad autonoma.
Quizas una solucion seria firmar el nuevo contrato con el aumento de renta que le proponen y posteriormente alegar que la renta esta por encima de los limites legales establecidos, proponiendo al propietario adecuar la renta de alquiler de vivienda a lo establecido legalmente.
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4 comentarios:
Y entonces cuales son los derechos del inquilino frente a esto? que se podria alegar o simplemente tiene que salir a buscar en otro lugar?
Buenos días.
Soy la persona que ha enviado esta consulta. Les agradezco mucho sus explicaciones.
Si desde la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid, donde hice por correo electrónico exactamente el mismo planteamiento con la cabecera del mensaje “Consulta jurídica”, me la hubieran contestado así, yo no estaría inmerso en un proceso judicial. Pero su respuesta fue que tenía derecho a permanecer hasta el año 2010 sin más aumento que el IPC. ¿No habría posibilidad de obtener una indemnización por haberme causado este perjuicio?. Los correos están en el servidor de mi empresa.
Por otro lado un abogado he ha comentado que la frase de la cláusula “El plazo pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS”, se puede considerar nula ya que fuerza a que la prórroga sea de tres años, en contra del articulo 10 que posibilita al arrendatario a rescindir el contrato al término de cada año. ¿Creen ustedes que este detalle cambia las cosas?
Un saludo y muchas gracias.
Como ya sabe,cada uno interpreta a su manera las leyes, sino no tendrian sentido los jueces, los abogados ni los fiscales. Quiero decir con esto que usted ya sabe lo que dice la ley, su abogado hace una interpretacion y yo otra. No hay forma de saber anticipadamente cual sera el resultado final del porceso judicial en el que esta inmerso hasta que se dicte sentencia.
Respecto a lo de demandar a la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid tampoco veo muchas posibilidades de sacar algo en limpio. Por otro lado, desconozco si la oficina de la comunidad de Madrid tiene alguna norma especifica para esa promocion teniendo en cuenta que se trata de viviendas de alquiler de proteccion oficial, pero como le comentaba antes, en base a la ley de arrendamientos urbanos yo no veo una base legal solida.
Lo de que la clausula sea nula por que no pone que podra el arrendatario rescindir el contrato de alquiler de año en año, en mi opinion no afecta al caso planteado, cosa distinta seria si su demanda fuera encaminada a rescindir usted el contrato, en ese caso estaria muy claro que seria aplicable su derecho reconocido en la lau al desistimiento.
No obstante, todo lo dicho no es mas que mi modesta opinion y de haber sido consultado con anterioridad mi consejo hubiera sido que no iniciara el proceso judicial por tener pocas posibilidades de que prospere ( nunca es imposible, pero si improbable ).
Lamento no poder aportar la solucion que necesita
Respecto al otro comentario sobre si el inquilino debe abandonar las casas de alquiler una vez finalizado el contrato de arrendamientos y sus respectivas prorrogas, la respuesta es si, ya que el propio concepto de contrato de arrendamiento es que es contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere. Es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de obligaciones reciprocas y de tracto sucesivo por extenderse su ejecución durante un periodo de tiempo. El contrato se puede celebrar de cualquier manera incluso de palabra. Aunque normalmente se hace de forma escrita. Así queda constancia del objeto del arriendo y de las condiciones, duración, renta u otras condiciones particulares. El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar una prorroga, excepto en los predios rústicos que funciona de una forma diferente.
Resalto lo de " La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación "
El denunciante ha firmado un segundo contrato de arrendamiento, indepependientemente de lo que se ponga en las cláususlas, aplica el art. 9 de la LAU, que especifica que los contratos de arrendamiento son prorrogables a interés del arrendatario hasta los cinco años de la entrada en vigor del mismo.
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